Deposiitide poolt ja vastu

Eestis on inflatsioon püsinud juba mõnda aega üle 10% tasemel. Võib tunduda isegi jabur, et keegi sellistes tingimustes raha pangas deposiidis võiks hoida (või isegi selle peale mõelda). Siiski on minu meeles mõned põhjused, miks tasuks pankade poolt pakutavatel intressimääradel silma peal hoida.

Esiteks on Eesti praegu jahtuva majanduse faasis, kus majanduskasv on aeglustumas (ilmselt näeme ära ka majanduslanguse), tööhõive vähenemas ja palkade kasv aeglustusmas. Seega on makromajanduslikult vaadates pigem ootused inflatsiooni languseks. Majanduslangus toob allapoole ka ettevõtete kasumeid ja aktsiahindu, mis tähendab, et rahavaru omades on hiljem võimalik teha häid investeeringuid.

Teiseks on Eesti eraisikute laenuturg kiirelt jahenemas ja sellest tulenevalt ka kinnsivarahinnad langustrendis. Praegu ei ole õige aeg elamispinna ostmiseks - rendipakkumiste arv üha suureneb ja paanika turult veel puudub. Ma arvan, et me näeme ära ka selle faasi, kus korterid jõuavad müüki märgetega "very motivated seller, must sell now!" nagu neid USA kinnisvaraportaalides näha võib. Seega võib oletada, et kuigi kommukad jätkavad ilmselt tõusu, siis vähemasti üüri ja ostuhinnad kinnisvaral langevad. Seega on hea mõte hetkel veel raha koguda, et olla valmis paanika ajal ostma.

Kolmandaks on maailmas endiselt toimumas krediidi koomale tõmbamine, mida küll USA keskpank leevendada üritab. See tähendab seda, et riskipreemiad on suurenemas ja raha hind kasvab. Mis omakorda toob kaasa intressimäärade tõusu.

Seega, kui ajad on keerulised, kehtib ütlus "cash is king". Sellist lühiajalist raha ei tohiks enamasti sokutada ei fondidesse (soovituslik investeering min. 3 aastat) ega aktsiatesse. Parim koht selleks on deposiit ehk tähtajaline hoius.

Deposiitide puhul on oluliseks see, et tegemist on väga väikese riskiga investeeringuga, sest panga pankroti korral hüvita­takse hoiused riikliku Tagatisfondi abil 90% ulatuses (kuid mitte rohkem kui 313 000 krooni). Lisaks on hoiused paindlikud, võimaldades raha investeerides alates 1 nädalast kuni 3 aastani (suuremate summade puhul on olemas ka üleöödeposiit üheks päevaks). Lisaks puuduvad nii tehingutasud, hoiukulud kui ka kehtiva seaduse järgi tulumaks.

Millist ajaperioodi tasub valida?

Hoiuste puhul kehtib tavaliselt reegel, et mida lühem periood, seda madalam intress. Kuid sellele on sõltuvalt majanduse olukorrale ka erandeid. Näiteks maksab SBM pank aastasele EEK hoiusele intress 6.15%, kahe aastasele hoiusele aga ainult 5.1% aastas.

Tavaliselt tasub valida ajaperiood vastavalt oma eesmärgile ja pigem eelistada lühemat, kui pikka. Oletame näiteks, et plaanite osta lähema 2 aasta jooksul korteri. Esmapilgul võib tunduda mõttekas panna raha 2 aastasele deposiidile, aga mis saab siis, kui leiate hea pakkumise juba järgmisel aastal? Mina soovitaks maksimum pikkuseks tavaolukorras võtta hoiusele 6 kuud - raske on näha sellest ajaperioodist kaugemale ja intressierinevus pole ka väga suur. Alati tasub aga vaadata üle pankade poolt pakutavad intressitabelid, et leida kõige sobivam periood.
Praeguses turuolukorras võiks eeldada, et eesti krooni intressid tõusevad ja seetõttu on mõistlik valida pigem lühem deposiidi periood.

Milliseid intressimäärasid siis Eestis pakutakse?

Kõige soodsamat kurssi pakuvad tavaliselt just väiksemad pangad, kellel kliendibaas on väiksem. Näiteks 1 aastase deposiidi eest (üle 100 000 kroonine summa) pakub BIG pank 6.35% intressi (alla 100 000 krooni korral on intress 6.25%). Samas on BIGi probleemiks asjaolu, et hoiuseperiood algab ühest aastast ja kõigile on teada, et SMSlaenuäride kuldpäevad hakkavad seljataha jääma.

SBM pank pakub aastase hoiuse intressiks 6.15%, kuid samas on võimalik raha hoiustada ka lühemaks perioodiks. Näiteks 9 kuu hoiuse intress on samuti 6.15% ja 1 kuu intress on 5.65%.

SEB pakub samas aastasele hoiusele intressimäära 5.35% (üle 100 000 krooni) ja Hansapank 5%.

Eesti kroonis hoiustades tuleks lisaks konkreetse pangariskile arvestada ka valuutariskiga ehk siis kaaluda, kui tõenäoline on see, et valuuta hoiuse kestel devalveeritakse. See on taaskord hea põhjus valida pigem lühemaid hoiuseid, sest enne devalveerimist toimub peaaegu alati tugev intressimäärade tõus.

Devalveerimisoht on ilmselt üks põhjus, miks näiteks läti lati puhul on võimalik saada hoopis paremaid intresse. Näiteks pakub Parex pank 6 kuulisele latihoiusele intressi 8.5% ja aastasele koguni 9%. Seega kui on kindel usk, et läti latt püsib, siis on eriti veidi suuremate summade puhul kasulik raha investeerida hoopis läti latis. Tuleb arvestada küll konverteerimiskuludega (100 000 krooni hoiustamisel aastaks kaotab selle tõttu 0.44%), kuid vahe on siiski märgatav.

The power of goals

I recently found one old notebook where was a A4 size paper with a long list. When I examined it more closely, I found out it was my life-time goals I had written down during a boattrip in Mediterranean Sea in 2005. We had an assignement where you were supposed to write down your goals for life (over 50 different goals). The only rules were that you have all the money, time and energy you need - so the imagination was totally free to dream.

I found out that in just 2 years lots of those goals are actually fullfilled. It seems almost magical because I have not had those goals written on board or memorised or anything. It seems that your subconcious mind takes over and fullfills your dreams. Try it - take 30 minutes, blank paper and pen and write down at least 50 things you would like to have, things you would do, skills you would learn, places you would visit if you would be financially free. It is magical!

In my list I have achieved or on the way:

1. Travel to Hawaii
2. Buy my own ski set
3. Ski trip with my friends
4. Get diving license
5. Dive in Egypt
6. Get married
7. Learn and practise yoga
8. Have a car
9. Be a financial advisor

Still there are some goals to go:

1. Buy out Norma
2. 3 children
3. Lab puppy
4. Country house
5. Island in Carribian
6. Write a book
7. Win "Eesti otsib Superstaari!" (just kidding)

Kinnisvarainvesteeringute võimalikkusest tänapäeval

Kui veel aasta tagasi polnud kinnisvaraturul ostmise ja väljaüürimise strateegiaga suht midagi peale hakata, siis nüüdseks on hinnad ca. 20% ja rohkem alla tulnud. Vaatame veidi, kas ja kuidas oleks võimalik luua endale renditulu tootvat passiivset sissetulekut ja mis on sellega kaasnevad riskid.

Võtsin vaatluse alla Tallinna Kristiine piirkonna, mis oma lähedusega kesklinnale on suht ok koht ka korteri väljaüürimiseks. KV.ee portaalis on 2 toalisi kortereid müügis ligi 300 ja üüripakkumisi samadele korteritele 25. Selekteerisin välja odavaimad (alla 1m maksvad) korterid, neid oli valikus 57. Esialgse pilgu järgi tundus üks sobivaim korter olevat see.

Harjumaa, Tallinn, Kristiine, Tedre 33a, 2 tuba, 2/5, korteriomand, kivimaja, renoveeritud, 36 m², köögipind 6 m², vann, keskküte, avatud köök, Internet, kaabelTV, toad eraldi, turvauks, trepikoda lukus, naabrivalve

Lisainfo: 2-toaline korter Kristiines, vaiknes ja rahulikkus piirkonnas. Pood ja peatus on lähedal. Kivimaja. Korteris täiesti renoveeritud esik ja vannituba: uued torud, uus vann ja santehnika, kaasaegne plaat. Teised toad - sanremont.

Üldpind: 36 m²
hind: 790 000 EEK
EEK/m²: 21 944.44 EEK

Sellise korteri saaks ilmselt välja üürida vahemikus 4000-5500 krooni kuus (25 üüripakkumisest 16 on selles vahemikus). Samas on turul pakkuda ka 2 toaline korter koos mööbliga, kus kuuüür KOOS kommukatega on 3990 krooni kuus! Enivei, arvestame 4500 kroonise üüriga (eeldusel, et ehk ei saa kohe alguses välja üürida või on vaja alet teha).

Vaatame lähemalt ka finantseerimise võimalusi. Tegin läbi laenukalkuatsioonid kolme muutujaga (intress, laenumakse ja sissemakse):

6% intressiga kuumaksed:
30 a. 20 a.
10% 4263 5094
20% 3789 4528
30% 3316 3962

5% intressiga kuumaksed:
30 a. 20a.
10% 3817 4692
20% 3393 4171
30% 2969 3650

10% sissemakse oleks siis 79 000 krooni, 20% 158 000 krooni ja 30% oleks 237 000 krooni.

Seega, kui oleks võimalik võtta laenu 30 aastaks 5% ja maksta ise sisse 30%, oleks laenu kuumakse ca. 3000 krooni. Eeldades üürituluna 4500 krooni, jääks igal kuul kätte puhast rahavoogu 1500 krooni. Aastas teeks see 12*1500= 18 000 krooni. Tulusus siis 7.6% (18k/237k). Juhul kui omafinantseering oleks 10%, oleks puhastulu kuus ca. 700 krooni ja aastas 8400 krooni ning tulusus 10.6%. Mida sellest kõigest järeldada?

Positiivne on muidugi see, et käesoleval turul on võimalik leida kinnisvara, mille renditulu on suurem kuumaksest. See fakt võimaldab kinnisvara omandada nii, et üürnik tasub sisuliselt eluasemelaenumaksed ja kommukad, teenides aegamööda korterit välja selle omanikule. Samas tooks siinkohal välja ka mõned riskid, mille peale ehk esimesel pilgul tähelepanu ei pöörata:

1. Arvestuses tuleks arvestada kahe lisakuluga: remondifond ja vakantsusfond. Ehk siis, suure tõenäosusega vajab selline korter 30 aasta jooksul nii remonti kui ka kulutusi seoses vannitoa jms. Vakantsusfondi puhul on küsimus selles, kui hästi ja millisel määral õnnestub korter välja üürida. Juhul kui korter seisab tühjalt, on omanikul lisaks laenumaksele kaelas ka kommukad. Igaks juhuks on turvaline eeldada, et korter on näiteks 1-2 kuud aastas tühi. Hetkel tundub mulle, et üüripakkumised on pigem tõusmas kui langemas.

2. Väike omafinantseering tähendab suuremat võimendust. Võimendus töötab alati kahte pidi - tõusvate hindade puhul tuleb see kasuks, langevate hindade puhul aga kahjuks. Puhastulu on väga sõltuv intressimäärast. Kui 10% omafinantseeringuga 30 aastase laenu puhul intress tõuseb 1%, siis vähendab see meie puhastootluse 700 kroonilt 237 kroonile. 2% intressitõus viiks meie puhastulu juba 230 krooniga kuus miinusesse. Seega peab olema valmis, et ajutiselt võib passiivsest sissetulekust saada hoopis passiivne väljaminek.

3. Kindel võidumees on pank: 30 aasta jooksul maksate pangale tagasi 5% intressi korral 1.5 miljonit (10% sissemakse).

4. Selliste investeeringute puhul tuleb arvestada, et alati tuleb jätta endale turvalisusvaru - ka 4000 krooni pangalaenu kuumakse koos 2000 krooniste kommukatega võib jalad alt ära võtta, kui hetkel sissetulek puudub. Kui ka korteri turuväärtus on vahepeal veelgi kukkunud, siis võib olukord muutuda päris nutuseks... Juhul kui on ka muid investeerimisvarasid ja kindel sissetulek, on risk oluliselt väiksem.

5. On ka võimalus korter lihtsalt välja osta - sellisel juhul oleks investeeringu tootluseks 6.8% (54k/790k) ja pole ka vaja muretseda võimenduse pärast.

Kuna kinnisvara on minu jaoks suhtelisel uus teema, siis ootaks rõõmuga kommentaare ja arvamusi.

Ahjaa, juhuslikult sattusin ühe põneva pakkumise peale USAs. Tegu siis minu 2006. aasta suve turfis asuva country ranchiga, kus oleks hea financial freedomit tähistada ;) Ma arvan, et Tallinna 4.2m EEK maksvad ridaelamuboksid on endiselt ülehinnatud ;)

Investing steps for the beginners

How to get started?

1. Create a separate bank account for spending money (do not keep your money in the account that is connected with bank card)

If you pay taxes in Estonia:
Open II and III pillar pension funds and contribute 15% of your gross income to III pillar

2. Decide how much money you will invest

a. Invest fixed percentage of your income (I invest 50%, Maria invests 15%+15%)
b. For SW people, live off your summer income, invest DD

3. First, pay off all your debts (only exception might be study loan)
4. If you have over 15 000 eek to invest, consider buying stocks directly
5. If you have over 10 000 eek, but want no risk, start with Investment deposit
6. If you have fewer than 10 000 eek, start with deposit or LHV kasvukonto or buy single stock

Start small – so you pay less “schooling fees” – Ranol started with 246 eek.

Some example portfolios:

Dividend stocks to start with:

For who?
1. Wants to learn to invest and how to manage their own money
2. Does not want to loose money but can handle temporary -30-50% drops in price
3. Will not need that money in minimum 2 years or might accept losses
4. Is ok to take Baltics risk in favor of lower taxes and fees

Steps:
1. Open investment account in LHV
2. Transfer money to your account
3. Buy stocks from the market
a. 1/3 Eesti Telekom (5000 eek) 7.50 eur
b. 1/3 Norma (5000 eek) 5.15 eur
c. 1/3 TEO (5000 eek) 2.24 LTL

4. You pay total fees of 195 eek (65 eek per transaction) or 1.3% of your capital
5. In beginning of June you will receive dividend of 1206 eek
a. 404 eek from Eesti Telekom (9.5 eek div per share)
b. 310 eek from Norma (5 eek per share)
c. 491 eek from TEO (1 eek per share)
6. You can buy more shares using that dividend money

Investment deposit:

For who?
1. Does not have time or interest to learn about investing
2. Does not need that money for 2-3 years for sure
3. Wants to have a guarantee or control the downside (10% max loss)
4. Has at least 10 000 eek to invest but under 100 000 eek

One good example – Põllumees põline rikas in Sampo bank

Minimum investment 10 000 eek
Period 2 years
Invests in soy, sugar, corn, wheat (25% each)
Upside: 70-80% of the rise of underlying portfolio
Downside: none (loss of interest 11.3% in case yearly interest is 5.5%)

LHV Kasvukonto

For who?
1. Can start with small amounts (minimum 1000 eek)
2. Can invest in USD
3. Suitable for regular investing
4. Should not trade or sell before 3 years
5. You need to pay income tax

Choose for instance "Globaalne kasvuportfell".

Ja lihtsalt algajate hirmutamiseks üks netist leitud eestikeelne blogi (ära näpi optisoone, eriti veel krediitkaardilt saadud rahaga!!!)

SW Sizzler Egiptuses

Ilmselt tuleb neid videosid veel palju-palju.... Aga Sizzler oli vist seekord küll kõigi aegade parim!

Sukeldumislitsentsid käes!

Kõigi aegade parim Sizzler on siis nüüd seljataha jäänud - üle 100 eesti tudengi 5 tärni all-inclusive hotellis Sharm El-Sheikhis 7 päeva pidutsemas! Esimest korda veetsime Mariaga Sizzleril koguni 3 päeva laevaga merel. Üks päev oli meil SW grupiga, aga kaks ülejäänud päeva olime merel seitsmesese grupiga koos instruktor Olaviga. Ja kuigi meie esimesel päeval olin juba valmis alla andma (10 meetri sügavusel tulisoolast merevett kurku tõmmates), siis teisel korral sain hakkama ka oma senise kirstunaelaga - vee all maski ära võtmisega. Ja nüüd ongi meil Mariaga siis OWD litsents käes! Üks goal jälle tehtud.