Kinnisvarainvesteeringute võimalikkusest tänapäeval
Kui veel aasta tagasi polnud kinnisvaraturul ostmise ja väljaüürimise strateegiaga suht midagi peale hakata, siis nüüdseks on hinnad ca. 20% ja rohkem alla tulnud. Vaatame veidi, kas ja kuidas oleks võimalik luua endale renditulu tootvat passiivset sissetulekut ja mis on sellega kaasnevad riskid.
Võtsin vaatluse alla Tallinna Kristiine piirkonna, mis oma lähedusega kesklinnale on suht ok koht ka korteri väljaüürimiseks. KV.ee portaalis on 2 toalisi kortereid müügis ligi 300 ja üüripakkumisi samadele korteritele 25. Selekteerisin välja odavaimad (alla 1m maksvad) korterid, neid oli valikus 57. Esialgse pilgu järgi tundus üks sobivaim korter olevat see.
Harjumaa, Tallinn, Kristiine, Tedre 33a, 2 tuba, 2/5, korteriomand, kivimaja, renoveeritud, 36 m², köögipind 6 m², vann, keskküte, avatud köök, Internet, kaabelTV, toad eraldi, turvauks, trepikoda lukus, naabrivalve
Lisainfo: 2-toaline korter Kristiines, vaiknes ja rahulikkus piirkonnas. Pood ja peatus on lähedal. Kivimaja. Korteris täiesti renoveeritud esik ja vannituba: uued torud, uus vann ja santehnika, kaasaegne plaat. Teised toad - sanremont.
Üldpind: 36 m²
hind: 790 000 EEK
EEK/m²: 21 944.44 EEK
Sellise korteri saaks ilmselt välja üürida vahemikus 4000-5500 krooni kuus (25 üüripakkumisest 16 on selles vahemikus). Samas on turul pakkuda ka 2 toaline korter koos mööbliga, kus kuuüür KOOS kommukatega on 3990 krooni kuus! Enivei, arvestame 4500 kroonise üüriga (eeldusel, et ehk ei saa kohe alguses välja üürida või on vaja alet teha).
Vaatame lähemalt ka finantseerimise võimalusi. Tegin läbi laenukalkuatsioonid kolme muutujaga (intress, laenumakse ja sissemakse):
6% intressiga kuumaksed:
30 a. 20 a.
10% 4263 5094
20% 3789 4528
30% 3316 3962
5% intressiga kuumaksed:
30 a. 20a.
10% 3817 4692
20% 3393 4171
30% 2969 3650
10% sissemakse oleks siis 79 000 krooni, 20% 158 000 krooni ja 30% oleks 237 000 krooni.
Seega, kui oleks võimalik võtta laenu 30 aastaks 5% ja maksta ise sisse 30%, oleks laenu kuumakse ca. 3000 krooni. Eeldades üürituluna 4500 krooni, jääks igal kuul kätte puhast rahavoogu 1500 krooni. Aastas teeks see 12*1500= 18 000 krooni. Tulusus siis 7.6% (18k/237k). Juhul kui omafinantseering oleks 10%, oleks puhastulu kuus ca. 700 krooni ja aastas 8400 krooni ning tulusus 10.6%. Mida sellest kõigest järeldada?
Positiivne on muidugi see, et käesoleval turul on võimalik leida kinnisvara, mille renditulu on suurem kuumaksest. See fakt võimaldab kinnisvara omandada nii, et üürnik tasub sisuliselt eluasemelaenumaksed ja kommukad, teenides aegamööda korterit välja selle omanikule. Samas tooks siinkohal välja ka mõned riskid, mille peale ehk esimesel pilgul tähelepanu ei pöörata:
1. Arvestuses tuleks arvestada kahe lisakuluga: remondifond ja vakantsusfond. Ehk siis, suure tõenäosusega vajab selline korter 30 aasta jooksul nii remonti kui ka kulutusi seoses vannitoa jms. Vakantsusfondi puhul on küsimus selles, kui hästi ja millisel määral õnnestub korter välja üürida. Juhul kui korter seisab tühjalt, on omanikul lisaks laenumaksele kaelas ka kommukad. Igaks juhuks on turvaline eeldada, et korter on näiteks 1-2 kuud aastas tühi. Hetkel tundub mulle, et üüripakkumised on pigem tõusmas kui langemas.
2. Väike omafinantseering tähendab suuremat võimendust. Võimendus töötab alati kahte pidi - tõusvate hindade puhul tuleb see kasuks, langevate hindade puhul aga kahjuks. Puhastulu on väga sõltuv intressimäärast. Kui 10% omafinantseeringuga 30 aastase laenu puhul intress tõuseb 1%, siis vähendab see meie puhastootluse 700 kroonilt 237 kroonile. 2% intressitõus viiks meie puhastulu juba 230 krooniga kuus miinusesse. Seega peab olema valmis, et ajutiselt võib passiivsest sissetulekust saada hoopis passiivne väljaminek.
3. Kindel võidumees on pank: 30 aasta jooksul maksate pangale tagasi 5% intressi korral 1.5 miljonit (10% sissemakse).
4. Selliste investeeringute puhul tuleb arvestada, et alati tuleb jätta endale turvalisusvaru - ka 4000 krooni pangalaenu kuumakse koos 2000 krooniste kommukatega võib jalad alt ära võtta, kui hetkel sissetulek puudub. Kui ka korteri turuväärtus on vahepeal veelgi kukkunud, siis võib olukord muutuda päris nutuseks... Juhul kui on ka muid investeerimisvarasid ja kindel sissetulek, on risk oluliselt väiksem.
5. On ka võimalus korter lihtsalt välja osta - sellisel juhul oleks investeeringu tootluseks 6.8% (54k/790k) ja pole ka vaja muretseda võimenduse pärast.
Kuna kinnisvara on minu jaoks suhtelisel uus teema, siis ootaks rõõmuga kommentaare ja arvamusi.
Ahjaa, juhuslikult sattusin ühe põneva pakkumise peale USAs. Tegu siis minu 2006. aasta suve turfis asuva country ranchiga, kus oleks hea financial freedomit tähistada ;) Ma arvan, et Tallinna 4.2m EEK maksvad ridaelamuboksid on endiselt ülehinnatud ;)
Võtsin vaatluse alla Tallinna Kristiine piirkonna, mis oma lähedusega kesklinnale on suht ok koht ka korteri väljaüürimiseks. KV.ee portaalis on 2 toalisi kortereid müügis ligi 300 ja üüripakkumisi samadele korteritele 25. Selekteerisin välja odavaimad (alla 1m maksvad) korterid, neid oli valikus 57. Esialgse pilgu järgi tundus üks sobivaim korter olevat see.
Harjumaa, Tallinn, Kristiine, Tedre 33a, 2 tuba, 2/5, korteriomand, kivimaja, renoveeritud, 36 m², köögipind 6 m², vann, keskküte, avatud köök, Internet, kaabelTV, toad eraldi, turvauks, trepikoda lukus, naabrivalve
Lisainfo: 2-toaline korter Kristiines, vaiknes ja rahulikkus piirkonnas. Pood ja peatus on lähedal. Kivimaja. Korteris täiesti renoveeritud esik ja vannituba: uued torud, uus vann ja santehnika, kaasaegne plaat. Teised toad - sanremont.
Üldpind: 36 m²
hind: 790 000 EEK
EEK/m²: 21 944.44 EEK
Sellise korteri saaks ilmselt välja üürida vahemikus 4000-5500 krooni kuus (25 üüripakkumisest 16 on selles vahemikus). Samas on turul pakkuda ka 2 toaline korter koos mööbliga, kus kuuüür KOOS kommukatega on 3990 krooni kuus! Enivei, arvestame 4500 kroonise üüriga (eeldusel, et ehk ei saa kohe alguses välja üürida või on vaja alet teha).
Vaatame lähemalt ka finantseerimise võimalusi. Tegin läbi laenukalkuatsioonid kolme muutujaga (intress, laenumakse ja sissemakse):
6% intressiga kuumaksed:
30 a. 20 a.
10% 4263 5094
20% 3789 4528
30% 3316 3962
5% intressiga kuumaksed:
30 a. 20a.
10% 3817 4692
20% 3393 4171
30% 2969 3650
10% sissemakse oleks siis 79 000 krooni, 20% 158 000 krooni ja 30% oleks 237 000 krooni.
Seega, kui oleks võimalik võtta laenu 30 aastaks 5% ja maksta ise sisse 30%, oleks laenu kuumakse ca. 3000 krooni. Eeldades üürituluna 4500 krooni, jääks igal kuul kätte puhast rahavoogu 1500 krooni. Aastas teeks see 12*1500= 18 000 krooni. Tulusus siis 7.6% (18k/237k). Juhul kui omafinantseering oleks 10%, oleks puhastulu kuus ca. 700 krooni ja aastas 8400 krooni ning tulusus 10.6%. Mida sellest kõigest järeldada?
Positiivne on muidugi see, et käesoleval turul on võimalik leida kinnisvara, mille renditulu on suurem kuumaksest. See fakt võimaldab kinnisvara omandada nii, et üürnik tasub sisuliselt eluasemelaenumaksed ja kommukad, teenides aegamööda korterit välja selle omanikule. Samas tooks siinkohal välja ka mõned riskid, mille peale ehk esimesel pilgul tähelepanu ei pöörata:
1. Arvestuses tuleks arvestada kahe lisakuluga: remondifond ja vakantsusfond. Ehk siis, suure tõenäosusega vajab selline korter 30 aasta jooksul nii remonti kui ka kulutusi seoses vannitoa jms. Vakantsusfondi puhul on küsimus selles, kui hästi ja millisel määral õnnestub korter välja üürida. Juhul kui korter seisab tühjalt, on omanikul lisaks laenumaksele kaelas ka kommukad. Igaks juhuks on turvaline eeldada, et korter on näiteks 1-2 kuud aastas tühi. Hetkel tundub mulle, et üüripakkumised on pigem tõusmas kui langemas.
2. Väike omafinantseering tähendab suuremat võimendust. Võimendus töötab alati kahte pidi - tõusvate hindade puhul tuleb see kasuks, langevate hindade puhul aga kahjuks. Puhastulu on väga sõltuv intressimäärast. Kui 10% omafinantseeringuga 30 aastase laenu puhul intress tõuseb 1%, siis vähendab see meie puhastootluse 700 kroonilt 237 kroonile. 2% intressitõus viiks meie puhastulu juba 230 krooniga kuus miinusesse. Seega peab olema valmis, et ajutiselt võib passiivsest sissetulekust saada hoopis passiivne väljaminek.
3. Kindel võidumees on pank: 30 aasta jooksul maksate pangale tagasi 5% intressi korral 1.5 miljonit (10% sissemakse).
4. Selliste investeeringute puhul tuleb arvestada, et alati tuleb jätta endale turvalisusvaru - ka 4000 krooni pangalaenu kuumakse koos 2000 krooniste kommukatega võib jalad alt ära võtta, kui hetkel sissetulek puudub. Kui ka korteri turuväärtus on vahepeal veelgi kukkunud, siis võib olukord muutuda päris nutuseks... Juhul kui on ka muid investeerimisvarasid ja kindel sissetulek, on risk oluliselt väiksem.
5. On ka võimalus korter lihtsalt välja osta - sellisel juhul oleks investeeringu tootluseks 6.8% (54k/790k) ja pole ka vaja muretseda võimenduse pärast.
Kuna kinnisvara on minu jaoks suhtelisel uus teema, siis ootaks rõõmuga kommentaare ja arvamusi.
Ahjaa, juhuslikult sattusin ühe põneva pakkumise peale USAs. Tegu siis minu 2006. aasta suve turfis asuva country ranchiga, kus oleks hea financial freedomit tähistada ;) Ma arvan, et Tallinna 4.2m EEK maksvad ridaelamuboksid on endiselt ülehinnatud ;)
Labels: investing
posted by Jaak Roosaare at 1:09 AM
3 Comments:
Üldiselt tundub, et korteri ostmine üürimise eesmärgil praeguste hindadega tasub ära ainult juhul, kui eeldada, et korteri väärtust tõuseb mingi X aasta jooksul nii palju, et peamine tulu tekib hiljem korteri müügist. Kõige parem oleks siis nii, et remonti vajava korteri saab selliselt maha müüa, et pangalaen koos intressidega tagasi makstud ja veel jääks natuke üle ka.
Selle näite puhul peaks siis korteri hind müügi hetkeks tõusma 2x?
põhiküsimus on, et miks olemasolev omanik korterit müüb ja ise seda üüritulu taskusse ei pista?
Tegelikult on siin jäetud minu arust tähelepanuta üks tähtsamaid asju - elu kallinemise ja inflatsiooni.
See tähendab aga sisuliselt seda, et kuigi sinu igakuine laenu tagasimakse on suhteliselt prognoositav(oleneb intresside kõikumisest või laenu fikseerimisest), siis tegelikult saad korteri üüri hinda vastavalt inflatsioonile igal aastal tõsta(aga laenu tagasimakse jääb samaks). Seega peaks igal aastal tänu inflatsioonile suurenema üüritulu ja pangalaenu tagasimakse vahe.
Hetkel tundub suhteliselt kindel, et vähemalt järgmisel paaril aastal on inflatsioon keskmisest kõrgem.
Seega peaksid iga aasta tänu inflatsioonile rohkem raha tasku panema.
Seda sama arvutust oleks päris huvitav teha võttes tulevaste üüritulude juures aluseks mõne inflatsiooni prognoosi.
See kõik kehtib loomulikult tugevamini siis kui üüriturule palju kortereid juurde ei tule, mis hinda alla löövad.
Post a Comment
<< Home